Hablar de Reglamento Hipotecario es contar todos sus antecedentes. Primero, la legislación hipotecaria cambió en el año 2017. Es así que con una nueva normativa el ordenamiento deberá adaptarse para cumplir los nuevos estándares europeos. Con el foco para obtener mayor compromiso de los acreditados y seguridad para las entidades bancarias está el acento puesto en mejorar todos los aspectos. Esta regulación pretende perfeccionar los contratos e incluir comunitariamente estándares entre los países de la Unión.

Parece que debiera haber entrado su vigor mucho antes pero algunos países tardaron en aplicarla y fueron penados. Como pasó con los países de Portugal, España y Croacia entre tantos. Además se han modificado plazos de ejecución que pueden ser un beneficio para los ciudadanos. Por eso su activación a nivel general es tan necesaria. Las cuotas que el deudor no pague serán aumentadas a nueve antes de realizar el procedimiento.

También hay transformaciones importantes en las áreas de reembolsos, intereses y comisiones. Siendo disposiciones que al aplicarlas perturban a cualquier funcionamiento de pago del crédito y alteran las formas de tomar créditos.

Que Necesitas

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Las entidades que brindan estos créditos quieren asegurarse que podrán cobrárselo. Por lo tanto, los datos son seleccionados con detalle. Mientras que te piden estos requisitos, tú también puedes solicitar información sobre reducción de comisiones y últimas disposiciones normativas.

  • Aportar ahorros superiores al 35%. El primero de los requisitos para pedir una hipoteca es tener ahorros suficientes. Esto se debe a que actualmente la mayoría de los bancos no financian el 100% del valor de la vivienda, sino que generalmente se quedan en el 80% de la tasación o el precio de compraventa, normalmente el más bajo de los dos. A esta cantidad debemos sumarle los gastos de compra de la vivienda y los gastos de constitución de la hipoteca, dos partidas que pueden suponer el 15% del valor de la vivienda. En resumen, debemos tener ahorrado un 35% del valor de la vivienda: el 20% que no nos financia el banco y un 15% para asumir los gastos de hipoteca y compraventa.
  • Trabajo estable e ingresos superiores a 2.000 euros. El principal requisito que exigirá el banco es tener un trabajo fijo e indefinido, en el que se tenga cierta antigüedad y con buenos ingresos. De este modo, ellos obtienen la  confianza de que contarán con el sueldo suficiente como para afrontar las cuotas de las hipotecas sin riesgo. Lo más habitual es que las entidades bancarias exijan unos ingresos de, como mínimo, 2.000 euros mensuales entre todos los titulares que suscriban la hipoteca. Así, si nuestra nómina no es suficiente para cubrir esta cantidad, una opción puede ser solicitar la hipoteca conjuntamente con otro titular, como nuestra pareja u otro familiar, de modo que entre todos igualen o superen esa cantidad mínima requerida por el banco. El Banco de España recomienda no dedicar más del 35% de nuestros ingresos al pago de deudas financieras, incluyendo la cuota de la hipoteca, para no poner en riesgo la economía familiar.
  • Tener un historial crediticio excelente. Otro de los aspectos que revisará cualquier banco antes de conceder un préstamo hipotecario, es el historial crediticio. Que sea bueno será uno de los requisitos para una hipoteca más indispensables, puesto que dará más seguridad a la entidad sobre el compromiso a la hora de hacer frente a deudas. Así pues, si se está en alguna lista de morosos, especialmente por deudas de origen financiero, o si consta en historial consta algún impago en el pasado, será difícil conseguir que el banco vea con buenos ojos el dar la hipoteca. Del mismo modo, si se tienen muchos préstamos vigentes, aunque no haya impagos, también se reducen las opciones dado que necesitará ingresos más altos para que la suma de todas las deudas no supere la recomendación de endeudamiento del Banco de España.
  • Contar con garantías extra como un aval. Si el banco considera que el perfil financiero no es suficientemente bueno como para dar el dinero necesario para financiar la compra de una casa, contar con otros bienes o con un aval puede ser de gran ayuda. Y es que la entidad lo verá como una garantía extra ya que, en caso de que no hacer frente a la cuota mensual, el avalista deberá responder. Eso sí, por mucho que se cuente con esta garantía extra, hay ciertos requisitos básicos que deben cumplirse sí o sí para solicitar una hipoteca y, además, hay que tener en cuenta los riesgos que supone para el aval.
  • Documentación requerida para solicitar una hipoteca. Otro de los requisitos que a cumplir si se pide una hipoteca será el de presentar toda la documentación que el banco necesite para tramitar la solicitud. Por lo general, estos son los documentos que se tienen que presentar para que nos conceda el préstamo hipotecario: El NIF o NIE en vigor; Vida laboral actualizada; Declaración del IRPF más reciente; Extracto bancario de los últimos meses; Escrituras de todas las propiedades que tengamos; Últimos recibos pagados de los préstamos que tengamos; Contrato de alquiler y últimos recibos si actualmente estamos viviendo en una casa arrendada; Justificantes de otros ingresos o rentas.

Toda esta documentación es básica y, es común que la pida cualquier banco. Sin embargo, cada entidad tiene sus propios criterios de concesión, por lo que puede que soliciten documentos extra.

Actualmente los bancos son más exigentes al pedir que se cumplan todos los requisitos para una hipoteca. Estas medidas también nos protegen a nosotros, ya que si no los reunimos difícilmente podremos hacer frente a la hipoteca y pondremos en peligro nuestra vivienda y todos nuestros bienes. En resumen, si no reunimos los requisitos es mejor no pedir una hipoteca.

Instrucciones

Cómo pedir una hipoteca al banco

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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. en la que se dan las siguientes claves:

  • Mediciones y equilibrio financiero familiar. Hay hacer tus cálculos para ver qué tipo de hipoteca necesitas.
  • Tipos de préstamos hipotecarios: a tipo fijo (en los que la cuota mensual y el tipo de interés no variará nunca mientras dure el préstamo. No importa que varíe el euríbor, tú pagarás siempre lo mismo), a tipo variable (la cuota mensual varía en función del euríbor) o a tipo mixto (durante los primeros años de préstamo hipotecario será a tipo fijo y después variable).
  • Una vez te has documentado, el siguiente paso es enfocarnos en el coste del préstamo hipotecario. En este punto, debes conocer qué es el TIN, el TAE y el Euríbor para poder pedir una hipoteca.
  • El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio que cobran los bancos por prestar dinero. Este interés se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital prestado. No incluye gastos ni comisiones.
  • La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el tipo de interés que se refiere al coste de un préstamo hipotecario durante un periodo de tiempo determinado. Para calcular esta tasa, se tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la frecuencia de los pagos, las comisiones y otros gastos derivados de la operación.
  • El tan conocidísimo Euríbor,  es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí en un periodo corto de tiempo, haciendo que fluctúe constantemente. Esta variación constante define el precio mensual que tiene que pagar el cliente.

 Pasos para pedir una hipoteca

  1. Siempre lo primero es estar al día con cualquier otro crédito o entidad bancaria.
  2. Leer bien la letra pequeña estos contratos están realizados para salvaguardar a las entidades y pueden contener cláusulas de difícil lectura.
  3. Negociar  el préstamo hipotecario; una de las cosas que puedes exigir y que te vendrá muy bien es la dación en pago, que se refiere al momento en el que tú no puedas afrontar el pago y entregues la casa como único bien ante la deuda. No te quitan bienes personales.
  4. Comparar hipotecas de diferentes bancos antes de decantarse por una: fíjate en el tipo de interés. las comisiones. Sumado al pago mensual, dependiendo del banco que hayas contratado, tendrás que pagar unas comisiones u otras. Entre ellas encontramos la “Comisión de apertura”, que se calcula sobre el total del préstamo hipotecario y se paga al inicio del préstamo. Esta comisión no se pagará si perteneces al banco que te ha concedido la hipoteca. Y también está la “comisión por amortización parcial o total”, que existe cuando el cliente paga toda la hipoteca antes de tiempo o paga parte del capital. Esta comisión se refiere a un pago que se da al banco por los trámites realizados.
  5. Intenta que tu plazo de pago del préstamo hipotecario no exceda los 40 años, primero porque tu situación económica puede variar y, segundo, porque los intereses también.
  6. Ahorra el 10% de tu hipoteca: ten disponible en tu cuenta al menos el 10% del valor de tu casa, porque de esta manera ante cualquier imprevisto siempre vas a estar más desahogada.
  7. Si sois dos los titulares de la hipoteca, será mejor que uno sólo, porque los bancos así lo prefieren. Ten en cuenta que disminuye su incertidumbre de si podrás afrontar el pago o no.
  8. Piensa si puedes comprar una de las viviendas que tenga en cartera el banco, porque son menos reacios a conceder hipotecas.
  9. Intenta no tener a ningún avalista de tu familia porque puedes meterlos en un lío.
  10. Infórmate de ventajas y ayudas que da el Estado y las comunidades autónomas.
  11. Hazte un buen seguro de vida. De esta manera, si uno de los titulares sufre un accidente y le impide trabajar o si fallece, el seguro te cubrirá la hipoteca.
  12. Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
  13. Sentimos decirte que no hay una ley que te diga cuánto tarda el banco en conceder una hipoteca. Lo que hace el banco es recoger tu solicitud y estudiarla en el departamento de gestión de riesgos. Algunas entidades bancarias tardan 15 días, pero otros bancos tardan más de un mes.
  14. Piensa en si pedirás la hipoteca para hacer una buena inversión que merezca la pena tu endeudamiento.

Consejos

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  • Anota tus ingresos anuales netos y divídelo en doce meses. De esa cifra, puedes gastar como máximo un 35% de tus ingresos netos mensuales. Y del resultado, multiplícalo por los años que quieres estar pagando el préstamo hipotecario (15, 25, 30 años…). Si haces el cálculo, acabarás dándote cuenta que con unos ingresos inferiores a 2.000 euros mensuales no es rentable solicitar una hipoteca.
  • En el caso de optar por una hipoteca a 30 años, con interés variable, y el Euríbor esté a 0,163% + 1,25%: Si cobras 1.000 euros, puedes acceder a una vivienda de 125.000 euros y pagarías 340,96 € al mes. La hipoteca máxima sería de 100.000 euros, un 80% del total, por lo que debes contar con unos ahorros de 43.750 euros.
  • Debes asegurarte de que cumples con todos los requisitos para que te den una hipoteca.
  • Tampoco te vendrá mal saber cómo salir de las deudas, por si acaso te encuentras en una situación financiera mala en el futuro.
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